大規模修繕工事の進め方のご提案

大規模修繕工事の進め方のご提案

大規模修繕工事の実施に向けての様々な要素

発注者は管理組合(管理組合の主体性)・まとめ役の存在が必要(理事会のリーダーシップ)・マンション住民の共同事業(民主的)

詳細説明

  1. 組織つくり:理事会の諮問機関として専門委員会(修繕委員会等)を設置することから始まります。
  2. 修繕計画案の検討:現在の長期修繕計画の確認と過去の修繕履歴をまとめます。
  3. 建物診断の実施:施工会社や設計事務所に依頼し専門家を活用します。
  4. 資金計画の検討:次の大規模修繕工事までの見通しを持ち、検討します。
  5. 実施方法の決定:設計管理方式か責任施工方式か決定させます。
  6. 修繕計画の策定:仕様書の検討と修繕計画の策定を行います。事前に会議や広報をつみあげ、所有者の合意形成を考えることも必要となります。
  7. 施工会社の選定:施工会社のリストアップを行います(経営状態 マンション改修工事の実績 居住者や関連団体からの推薦や紹介 新築時の施工業者等)統一の仕様書により見積依頼を行います。見積書受領と比較検討・査定。見積会社に対するヒヤリングを行います(内容と金額を総合的に検討し工事への姿勢、意欲を見極めます)。
    ヒヤリング後に会議を開き、施工会社が選定されます。
  8. 工事の実施:着工前の打合せを入念に行い、工事を始めさせます。工事は通常、事前にビラでお知らせした工事を行いますが、玄関ホールに毎日何をしているのかとか洗濯物はどうすればいいのかとか記載されています。
  9. 工事の打合せ対応:現場監督が常駐しておりますので、気がついたことや、気になることは何なりと話すことが重要です。
  10. 完了検査:通常では下地処理後と足場解体前の塗装完了後と足場解体後の引渡前に専門委員会(修繕委員会等)の皆様がご確認されることが一般的です。
  11. 工事結果の整理や保管:1.3.5.10年のアフターメンテナンス及び次回の大規模修繕工事の資料となります。
  12. 1.3.5.10年のアフターメンテナンスの対応:アフターメンテナス前に居住者から不具合のアンケートをとります。その資料を持って施工業者と約束をした保証内容によりアフターメンテナンスに応じることが必要となります。

これを確認しておくとスムーズに動き出します。

自己診断のお勧め(建物に対する理解と資料の整備)

  • 竣工図及びパンフレット等の書類が保管されていますか。
  • 共用部分が確認されていますか。
  • 長期修繕計画で予定外の工事は計画されていませんか。
  • 修繕積立金の状況はどうですか。
  • これまでの修繕履歴はどうですか。
  • 規約や、所有者の確認はいかがですか。

管理組合で保管が望ましい図書類

竣工図

  • 仕様書・仕上表
  • 意匠図(配置図、平面図、断面図、詳細図等)
  • 構造図・構造計算書
  • 設備図(給排水衛生設備、ガス設備、空調換気設備、電気設備、防災設備)
  • 機械式駐車場(製作図)
  • 工事内訳書
  • 外溝詳細図(舗装、植栽、自転車置場)

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